Как делится недвижимость, купленная до вступления в официальный брак.
За некоторое время до похода в загс, один из будущих супругов приобретает недвижимость на свое имя, возможно путем ипотечного кредита и дальнейшие платежи совершаются в период брака.
Если в дальнейшем, пара принимает решение расторгнуть брак, возникают вопросы о разделе совместно нажитого имущества, соответственно и чья будет недвижимость.
Рассмотрим наиболее актуальные случаи.
При разделе совместно нажитого имущества, первое что нужно будет сделать, это установить, в какой период приобреталось имущество. Данный вопрос выясняется для того, чтобы установить законный режим собственности, является ли она совместно нажитой или нет.
Первая ситуация, когда недвижимость была приобретена одним из супругов до заключения брака, но само право собственности было зарегистрировано уже после его регистрации.
Вторая ситуация, договор о покупке недвижимости заключен одним из супругов до брака, право собственности зарегистрировано на имя одного из супругов до вступления в брак, но платежи по нему, происходят в течении брака.
В перечисленных случаях возникает важный критерий: каким образом можно определить является ли имущество личным супруга или совместно нажитым?
Законом эти обстоятельства трактуются следующим образом:
- преобратилось имущество в период заключенного брака или вне его;
- откуда были взяты денежные средства, за счет которых и было приобретено имущество
При рассмотрении судом семейных споров судом, важным моментом является дата, когда договор купли-продажи был заключен или когда было зарегистрировано право собственности.
Вариант 1.
В настоящий момент судами используется следующее правило, в том случае, если переход права собственности на недвижимое имущество было зарегистрировано в браке, но сам договор был заключен супругом до его заключения, судами недвижимое имущество признается личным имуществом супруга и не считается совместно нажитым. Верховный суд поддержал данную позицию в своем определении от 24.11.2020 N 117-КГ20-2-К4. На имя супруга была приобретена квартира с помощью ипотечного кредита до заключения официального брака, а само право собственности было зарегистрировано в период брака. В районном суде супруге в разделе квартиры было отказано, но в апелляционной и кассационной инстанции решение было изменено. Верховный суд отменил решения и оставил в силе решение районного суда.
Важный момент.
Верховный суд указал, что погашение долга за приобретённую недвижимость супругом, не дает основания признания за вторым супругом права собственности на эту недвижимость. «Факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, в соответствии с положениями статьи 34 СК РФ не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов». В этой ситуации второй супруг будет иметь право на часть средств, потраченных на погашение долга (ипотечных платежей.) Регистрация права не будет в данном случае ключевым моментом, а сам момент и дата заключения договора купли продажи недвижимости.
Вариант 2
Важность самого происхождения денежных средств, это второй основной момент, который устанавливается судом, иными словами, деньги на которые куплена недвижимость личные и совместные.
Рассмотрим на примере конкретного судебного разбирательства.
- супруги заключили брак 12.05.2012 года.
- недвижимость была приобретена супругой 10.05.2012 года, т.е. фактически до заключения брака.
- в Росреестре право собственности было зарегистрировано 28.05.2012 года.
- в соответсвии с договором купли-продажи, оплата квартиры была произведена общими денежными средствами.
В данном процессе супруга выступала в качестве Ответчика и указывала что покупка квартиры была сделана за счет ее личных средств, которые ей передала в дар мама и в день подписания договора, она продала ее собственную квартиру продавцу, получился фактически обмен объектами недвижимости. В результате суд отказал Истцу в признании квартиры их совместной собственностью, так ка не было доказано, что денежные средства являются их совместными.
Резюме.
В настоящий момент имеется два основополагающих обстоятельства, разрешая которые, судом определяется законный режим спорной недвижимости, это дата приобретения (в браке или до его заключения) и происхождение денежных средств, за которые приобреталась квартира (личные каждого из супругов или их совместные).
Ключевой момент, если спорная недвижимость была приобретена за считаные дни или часы до того, как пара зарегистрирует брак, она не подлежит между будущими супругами, дата регистрации недвижимости в этом случае не играет роли.
Рекомендация.
Приобретать недвижимость сразу в долевую собственность между теми лицами, которое участвуют в покупке недвижимости (квартиры). В дальнейшем можно будет избежать горячих споров о внесённых денежных средствах и проще доказать в судебном процессе свою долю.
У вас возникли дополнительные вопросы и требуется более расширенная юридическая помощь, записывайтесь на консультацию.