В целях проверки чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.
Основания для оспаривания прав на квартиру
Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:
конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.
2.1. Документы продавца
К таким документам, в первую очередь, относятся:
паспорт (гражданство РФ или иное).
Действительность российского паспорта можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России;
справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя
С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.
С 15.07.2016 вместо свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП).
При этом ранее выданные свидетельства о государственной регистрации прав сохраняют свою юридическую силу (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
До 31.01.1998 сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре, заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.
К правоустанавливающим документам на квартиру относятся, например, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство (ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Документом, удостоверяющим полномочия представителя, является нотариальная доверенность (подлинник). В случае продажи квартиры по доверенности желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет (ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 21 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156).
Следует учесть, что в случае признания доверенности недействительной совершенный по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя (Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2018 N 2-КГ18-1).
Если квартира приобреталась в период брака, также потребуется нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Удостоверяемый нотариусом с 29.12.2020 документ на бумажном носителе (в частности, удостоверяемая сделка, доверенность, свидетельство) должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность посредством единой информационной системы нотариата (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 6 Закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ; п. п. 1, 6, 7 Порядка, утв. Приказом Минюста России от 30.09.2020 N 229).
2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц
К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):
выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.
Следует учесть, что сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН, являются актуальными на дату ее подписания органом регистрации прав (то есть уже через несколько дней могут устареть) (ч. 4 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Выписка из ЕГРН может быть получена потенциальным покупателем самостоятельно в ППК «Роскадастр» или МФЦ. Однако следует учесть, что сведения о персональных данных (фамилии, имени, отчестве и дате рождения) правообладателя квартиры отражаются в такой выписке только при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 5 ст. 36.3, ч. 1, 1.3, 7, 7.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. 33 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 08.04.2021 N П/0149).
Если запись о возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам в ЕГРН отсутствует, рекомендуем запросить указанные выписки из ЕГРН у продавца. Такие выписки могут быть проверены посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в них информации о правообладателе квартиры с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер (ч. 8.1, п. п. 1, 2 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
В некоторых случаях, например при наличии предварительного договора купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем либо по письменному совместному заявлению потенциального покупателя и собственника квартиры, выписка из ЕГРН, содержащая сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя квартиры, может быть предоставлена заявителю нотариусом (ч. 14.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. 36 ч. 1 ст. 35, ч. 1, п. 2 ч. 2, ч. 3, 5 ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Отметим также, что на официальном сайте Росреестра размещены общедоступные сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе сведения о форме собственности, а также о дате и номере государственной регистрации права, ограничения, обременения и виде такого права (ограничения, обременения). Просмотр этих сведений в режиме онлайн доступен неограниченному кругу лиц без подачи запросов и взимания платы. Исключение составляют сведения об объектах недвижимости, доступ к которым ограничен законодательством РФ, а также сведения о правообладателях объектов недвижимости, в том числе об их персональных данных (ч. 1.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 2, 6, 7 Состава сведений, утв. Приказом Росреестра от 30.08.2021 N П/0375).
Обратите внимание! Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в уполномоченном органе (в Москве это Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на БТИ (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ; п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 01.03.2019 N 132-ПП).
В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.
Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
С уважением, адвокат Михаил Васьковский.
Основания для оспаривания прав на квартиру
Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:
конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
- Документы, требующие проверки перед заключением сделки
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.
2.1. Документы продавца
К таким документам, в первую очередь, относятся:
паспорт (гражданство РФ или иное).
Действительность российского паспорта можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России;
справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя
С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.
С 15.07.2016 вместо свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП).
При этом ранее выданные свидетельства о государственной регистрации прав сохраняют свою юридическую силу (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
До 31.01.1998 сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре, заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.
К правоустанавливающим документам на квартиру относятся, например, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство (ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Документом, удостоверяющим полномочия представителя, является нотариальная доверенность (подлинник). В случае продажи квартиры по доверенности желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет (ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 21 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156).
Следует учесть, что в случае признания доверенности недействительной совершенный по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя (Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2018 N 2-КГ18-1).
Если квартира приобреталась в период брака, также потребуется нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Удостоверяемый нотариусом с 29.12.2020 документ на бумажном носителе (в частности, удостоверяемая сделка, доверенность, свидетельство) должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность посредством единой информационной системы нотариата (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 6 Закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ; п. п. 1, 6, 7 Порядка, утв. Приказом Минюста России от 30.09.2020 N 229).
2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц
К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):
выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.
Следует учесть, что сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН, являются актуальными на дату ее подписания органом регистрации прав (то есть уже через несколько дней могут устареть) (ч. 4 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Выписка из ЕГРН может быть получена потенциальным покупателем самостоятельно в ППК «Роскадастр» или МФЦ. Однако следует учесть, что сведения о персональных данных (фамилии, имени, отчестве и дате рождения) правообладателя квартиры отражаются в такой выписке только при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 5 ст. 36.3, ч. 1, 1.3, 7, 7.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. 33 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 08.04.2021 N П/0149).
Если запись о возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам в ЕГРН отсутствует, рекомендуем запросить указанные выписки из ЕГРН у продавца. Такие выписки могут быть проверены посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в них информации о правообладателе квартиры с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер (ч. 8.1, п. п. 1, 2 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
В некоторых случаях, например при наличии предварительного договора купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем либо по письменному совместному заявлению потенциального покупателя и собственника квартиры, выписка из ЕГРН, содержащая сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя квартиры, может быть предоставлена заявителю нотариусом (ч. 14.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. 36 ч. 1 ст. 35, ч. 1, п. 2 ч. 2, ч. 3, 5 ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Отметим также, что на официальном сайте Росреестра размещены общедоступные сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе сведения о форме собственности, а также о дате и номере государственной регистрации права, ограничения, обременения и виде такого права (ограничения, обременения). Просмотр этих сведений в режиме онлайн доступен неограниченному кругу лиц без подачи запросов и взимания платы. Исключение составляют сведения об объектах недвижимости, доступ к которым ограничен законодательством РФ, а также сведения о правообладателях объектов недвижимости, в том числе об их персональных данных (ч. 1.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 2, 6, 7 Состава сведений, утв. Приказом Росреестра от 30.08.2021 N П/0375).
Обратите внимание! Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в уполномоченном органе (в Москве это Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на БТИ (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ; п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 01.03.2019 N 132-ПП).
В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.
Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
С уважением, адвокат Михаил Васьковский.