Взаимоотношения между собственником жилья и нанимателем часто сопряжены с рядом сложных вопросов, и одним из наиболее обсуждаемых является удержание залога при найме жилья. “Залог” выступает как финансовая гарантия исполнения обязательств нанимателем: своевременной оплаты найма жилого помещения, сохранности имущества собственника и соблюдения условий договора. Однако на практике удержание залога может стать причиной конфликтов между сторонами, особенно если возникают разногласия относительно оснований и порядка его возврата.
Данный вопрос особенно остро стоит в случаях, когда собственник жилья удерживает залог в полном или частичном объеме, ссылаясь на невыполнение обязательств нанимателем, такие как порча имущества, задолженность или иные нарушения договора. В то же время наниматели нередко сталкиваются с ситуациями необоснованного удержания залога или отказа в его возврате, даже при добросовестном исполнении своих обязательств.
Договор найма жилого помещения
Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Как следует из ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
В соответствии со ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
В соответствии со ст. 687 ГК РФ, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Могут ли денежные средства, которые были переданы наймодателю быть квалифицированы как залог?
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (ст. 336 ГК РФ).
В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Денежные средства, которые были переданы наймодателю не могут быть квалифицированы как залог, поскольку, согласно приведенных выше положений закона, предметом залога может являться только имущество (вещи и имущественные права), на которые может быть обращено взыскание с целью удовлетворения требований кредитора-залогодержателя за счет вырученных от реализации заложенного имущества денежных средств. Порядок обращения взыскания на предмет залога определен статьями 349 – 350.2 ГК РФ. Обращения взыскания на денежные средства путем их продажи с публичных торгов невозможно. (Решение Центрального районного суда г. Челябинска № 2-6345/2018 2-6345/2018~М-5134/2018 М-5134/2018 от 16 ноября 2018 г. по делу № 2-6345/2018)
Согласно ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, еслим иное не предусмотрено соглашением сторон.
Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего кодекса (ГК РФ), не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
Что нужно написать в договоре, чтобы “залог” вернули:
Зафиксируйте в договоре, что “залог” был внесён. Укажите его размер и не забудьте составить расписку.
Максимально подробно распишите условия и порядок использования залогового депозита.
Верно укажите назначение платежа — «обеспечительный платеж в связи с заключением дoгoвopa найма жилья». В случае неприятностей, это поможет в суде.
Лучше всего — заранее передать хозяину письменное предупреждение о переезде или сообщить об этом в мессенджере или письмом по электронной почте. Если переживаете, что арендодатель заставит оплачивать несуществующий ущерб, прикрепите актуальные фотографии квартиры.
Вы можете подготовить письмо с просьбой о возврате депозита в произвольной форме. В нем укажите, что просите вернуть залог и укажите свои банковские реквизиты. У арендодателя будет неделя, чтобы вернуть деньги.
Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.
Затем назначьте встречу, на которой сможете составить и подписать акт возврата “залога”. Если претензий у хозяина нет, так и запишите в акте: «Наймодатель не имеет претензий к состоянию квартиры и к сроку её возврата».
Вопрос возврата денежных средств, переданных в качестве залога при найме жилья, требует от сторон внимательного подхода к составлению договора и соблюдению правовых норм. Как показывает практика, четко прописанные условия помогают избежать множества споров, а в случае конфликта предоставляют необходимые аргументы для успешной защиты своих интересов.
Во-первых, договор найма жилья должен содержать запись о внесении «залога», с указанием его размера, а также сопровождающую расписку. Это закрепляет факт передачи денежных средств и упрощает последующие разбирательства. Во-вторых, важно подробно описать условия и порядок использования залогового депозита, что позволит избежать разночтений и необоснованных удержаний. Указание в договоре, что платеж носит характер «обеспечительного платежа в связи с заключением договора найма жилья», дополнительно обезопасит вас в случае судебных разбирательств. Своевременное документирование всех финансовых взаимодействий, четкое соблюдение договорных условий и знание своих прав являются ключом к минимизации рисков при удержании “залога”.
С уважением, адвокат Михаил Васьковский Консультации по телефону 8 929 974 14 13